1. Obtinerea certificatului de urbanism pentru terenul pe care se doreste realizarea constructiei

Inainte de a incepe orice demers (cumpararea unui teren pentru constructii, construirea unei case, extinderea unei constructii existente, etc) este indicat a se cere la primaria locala emiterea Certificatului de Urbanism pentru lucrarea dorita si pentru amplasamentul stabilit.
In Certificatul de Urbanism sunt trecute toate cerintele si limitarile necesare pentru realizarea obiectivului de investitii dorit (suprafata minima a terenului pe care se doreste construirea, distante minime fata de vecinatati, dimensiunea minima a frontului stradal, regimul maxim de inaltime admis, POT si CUT maxime, etc).
Este posibil ca ce doriti dumneavoastra sa construiti sa nu se incadreze in reglementarile locale de urbanism, sau terenul pe care doriti sa-l cumparati sa aiba suprafata mai mica decat suprafata minima admisa, moment in care pot sa apara neplaceri mai mari.
Deci, in concluzie, inainte de orice demers care implica cheltuieli mai mari cereti Certificatul de Urbanism pentru lucrarea dorita si consultati reglementarile continute de acesta.
Pentru a obtine Certificatul de Urbanism, trebuie sa depuneti la primaria locala urmatoarele documente:
– cerere tip pentru emiterea Certificatului de Urbanism
– plan de situatie si plan de incadrare in localitate
– Extrasul de Carte Funciara
– documentul de plata a taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism
Termenul legal pentru emiterea Certificatul de Urbanism este de 30 de zile de la data depunerii cererii.
Certificatul de Urbanism are o valabilitate de 12 luni de la data la care a fost emis. Acesta se poate prelungi cu maxim 12 luni.

2. Achizitionarea terenului

Pentru a putea construi pe un teren, ar trebui ca acesta sa indeplineasca urmatoarele conditii:
– sa fie in intravilanul localitatii
– sa nu se afle in circuitul agricol
– sa aiba acces asigurat
– sa aiba asigurate utilitatile (energie electrica, apa, canalizare, gaze in masura in care acestea exista in localitate)
– sa aiba dimensiunile minime conform reglementarilor urbanistice locale.
Neindeplinirea oricareia dintre cerintele de mai sus poate sa aduca dupa sine costuri suplimentare considerabile si timpi de asteptare mari (pana la 6 luni pentru intrarea in intravilan spre exemplu).
Detaliile despre teren le gasiti in Extrasul de Carte Funciara, deci este indicat sa cereti unul la zi pentru terenul in cauza.

3. Elaborarea proiectului

Inainte de a se putea reliza proiectul pentru obtinearea Autorizatiei de Constructie este necesar intocmirea Studiului Geotehnic pentru terenul pe care se doreste construirea.
Scopul Studiului Geotehnic este de a obtine informatii despre structura solului, nivelul apelor freatice, conditiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adancimea optima de realizare a fundatiei si recomandari privind tipul si dimensiunile acesteia.
Proiectul poate fi elaborat in diverse faze:
– Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
– Proiect Tehnic si Detalii de Executie(P.Th. + D.E.)
Pentru faza D.T.A.C. proiectul va contine planurile de arhitectura si planurile si detaliile de fundatii.
Pe baza acestui proiect se va obtine Autorizatia de Constructie, dar nu se va putea realize constructia propriuzisa.
Pentru a se putea incepe construirea propriu-zisa este nevoie de realizarea Proiectelor Tehnice – P.Th. pentru fiecare specialitate in parte: arhitectura, structura, instalatii.
Piesele din proiectul D.T.A.C. – Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire sunt continute in Proiectele Tehnice – P.Th., deci odata cu realizarea proiectelor tehnice se realizeaza planurile necesare proiectului pentru faza D.T.A.C.
Proiectul Tehnic – P.Th. reprezinta faza finala a procesului de proiectare. In cadrul Proiectului Tehnic sunt cuprinse solutiile constructive si tehnice pentru realizarea constructiei in conditii optime impuse de normativele in vigoare (detalierea si armarea tuturor elementelor structurale: fundatii, pereti, stalpi, grinzi, plansee), schemele instalatiilor electrice si sanitare, extrasele de materiale, etc.
Proiectele D.T.A.C. si P.Th. se supun conform legii verificarii autorizate de catre verificatori autorizati M.L.P.A.T. In urma verificarii se va intocmi Referatul de Verificare, act ce va insoti proiectul in procesul de autorizare.
In cazul in care se va interveni asupra unei constructii existente (consolidare, extindere, mansardare, etc) este necesara elaborarea Expertizei Tehnice care evalueaza prin metode specifice starea tehnica a constructiei existente si propune solutiile de consolidare conform reglementarilor tehnice in vigoare.
Expetiza Tehnica este ceruta prin Certificatul de Urbanism pentru: interventii la cladiri, extinderea pe orizontala sau verticala, construirea in vecinatatea unei alte cladiri, demolarea, etc.

4. Obţinerea avizelor si acordurilor cerute prin Certificatul de Urbanism

Avizele cerute pot fi:
– cele de la furnizorii locali de utilitati: energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze naturale, telefonie, salubritate, transport urban etc.
– Comisia de Circulatie
– Comisia pentru Monumente
– Ministerul Culturii si Cultelor
– Salubtitate
– Agentia pentru Protectia Mediului
– Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta
– Inspectoratul de Stat in Constructii
– Etc.
In general nu se cer toate avizele ci doar cele adaptate la fiecare situatie in parte.

5. Depunerea documentatiei pentru obtinerea Autorizatiei de Construire

Documentatia care trebuie depusa in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire cuprinde urmatoarele:
– cerere pentru emiterea Autorizatiei de Construire
– actul doveditor al titlului asupra imobilului nu mai vechi de 30 de zile
– Certificatul de Urbanism
– proiectul faza D.T.A.C. – Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Constructie
– avizele cerute prin Certificatul de Urbanism
– declaratie pe propria raspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se doreste construirea
– chitanta pentru plata taxei de emitere a Autorizatiei de Constructie
– documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare cerute prin Certificatul de Urbanism.

6. Obtinerea Autorizaţiei de Construire si inceperea luctarilor

Termenul legal de eliberare a Autorizatiei de Constructie este de 30 zile de la depunerea documentatiei complete si corecte.
Termenul de valabilitate pentru Autorizatia de Constructie este de 12 luni de la eliberare acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu inca 12 luni.
Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate sa inceapa luctarile de construire autorizate.
Dupa anuntarea inceperii lucrarilor de constructie, incepe valabilitatea perioadei necesare realizarii obiectivului de investitii, perioada specificata in Autorizatia de Constructie.
Lucrarile de construire pot incepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de Construire si dupa ce au fost anuntate primaria locala si Inspectoratul de Stat in Constructii.
La inceperea lucrarilor trebuie sa existe un panou de identificare a santierului pe care sunt inscrise date despre lucrare (denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, nr. autorizatiei, termenul de executie, data inceperii si finalizarii lucrarii). Lipsa acestuia va fi sanctionata de catre autoritatile competente.

7. Executia constructiei

Este necesara angajarea unui diriginte de santier, care va urmari executia lucrarilor si va intocmi cartea tehnica a constructiei. Acesta este reprezentantul beneficiarului in relatia cu autoritatile statului.
Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului existent. In cazul in care este necesara modifiarea solutiei autorizate se va contacta proiectantul de specialitate, care pe baza unei Dispozitii de Santier va dispune solutia corecta pentru realizarea modificarilor necesare.
Orice nerespectare a proiectului autorizat se considera nerespectare a Autorizatiei de Constructie si se va sanctiona de catre autoritatile competente.
In perioada executiei, proiectantul de specialitate are obligatia de a urmari realizarea pe faze determinante a lucrarilor de constructii specificate in Programul de Control al Calitatii care face parte din documentatia aprobata.

8. Receptia finala

Receptia lucrarilor se face printr-un Proces Verbal de Receptie.
Acesta se va intocmi de catre o comisie formata din:
– reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii
– reprezentantul primariei locale sau a Consiliului Judetean
– arhitectul si proiectantul structurii de rezistenta
– reprezentantul beneficiarului – dirigintele de santier.