1. Inceperea unei lucrari de constructii este posibila doar dupa emiterea autorizatiei de constructie de catre primaria locala sau de catre Consiliul Judetean.

2. Conform legii, inceperea oricarei lucrari de constructii, evident dupa emiterea autorizatie de constructie, este permisa doar dupa realizarea unui proiect tehnic care trebuie respectat. Lipsa acestuia se sanctioneaza conform legii.

3. Procesul de autorizare a lucrarilor de constructii dureaza aproximativ 3 luni de zile: 1 luna pentru faza de emitere a certificatului de urbanism, 1 luna pentru faza de obtinere a avizelor si acordurilor cuprinse in certificatul de urbanism si 1 luna pentru faza de obtinere a autorizatiei de constructie.

4. Pretul unei constructii pe metru patrat realizat in regie proprie este cu aproximativ 20% mai mic decat cel realizat de o firma, asta doar in cazul in care aveti experienta. Construirea in regie proprie va duce la costuri mai mici aparent, dar va aduce multa bataie de cap si pierderi de timp in care puteti face altceva si pierderi de materiale de constructii pentru a remedia eventualele greseli cauzate de lipsa de experienta.

5. O firma de proiectare buna si cu experienta va rezolva multe din probleme si va va indrepta spre cea mai buna solutie inca din faza de proiect.

6. Pentru o casa cu deschideri pana in 4-5m cea mai ieftina varianta este realizarea unei constructii cu structura de zidarie portanta.

7. Cea mai mare flexibilitate a spatiului v-o confera o structura pe cadre din beton armat. La parter, de cele mai multe ori se doresc spatii deschise, pretandu-se structura pe cadre. Pentru deschideri mari si hale, structurile metalice sunt cele mai rentabile. Sectiunile elementelor metalice sunt mult mai mici.

8. Angajati-va un diriginte de santier inainte de a va selecta executantul. Acest lucru va va scuti de unele probleme.

9. Executia unui nivel de structura dureaza aproximativ 3-4 saptamani (pentru constructiile din zidarie portanta si beton armat).

10. La alegerea executantului mergeti pe recomandarile prietenilor sau cunoscutilor.

11. Suprafata minima a terenului pe care se poate construi este de 200 metri patrati pentru case individuale, dar poate sa difere de la o localitate la alta.

12. Pentru a putea construi pe o parcela de teren, aceasta trebuie sa aiba un front stradal de minim 12 metri.

DEFINITII – CERTIFICATUL DE URBANISM

Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea responsabila cu construirea din zona dumneavoastra (primaria locala sau Consiliul Judetean) va instiinteaza ce si in ce conditii puteti construi.

In certificatul de urbanism se precizeaza toate informatiile cunoscute privind conditiile juridice, economice, urbanistice si tehnico-edilitare impuse prin legislatia si reglementarile urbanistice in vigoare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii pe un anumit teren, inclusiv documentele, avizele si acordurile, studiile si proiectele necesare autorizarii.

Puteti considera certificatul de urbanism un cuprins al tuturor actelor, avizelor si acordurilor pe care trebuie sa le intocmiti si sa le obtineti de la autoritatile statului si care sunt cerute de primaria locala sau de Consiliul  Judetean pentru a se putea emite autorizatia de constructie.

Certificatul de urbanism se poate elibera oricarei persoane fizice sau juridice de catre primaria sau Consiliul Judetean in a carei raza de competenta se afla imobilul sau terenul in cauza, chiar daca solicitantul nu are titlu de proprietate asupra acestuia. Pentru eliberarea certificatului de urbanism este nevoie ca dumneavoastra sau oricine altcineva interesat, sa depuneti o cerere alaturi de: act de proprietate, intabulare, cadastru si un memoriu de prezentare. In general, nu sunt necesare piese desenate sau scrise intocmite de arhitect (cerintele variaza de la o primarie la alta). Durata legala de emitere a certificatului de urbanism, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile. De obicei nu se aplica Legea Acordului Tacit cu privire la considerarea raspunsului pozitiv in situatia in care nu exista raspuns deloc in termenul legal de 30 de zile.

Certificatul de urbanism nu permite construirea ci enumera doar actele necesare pentru a obtine autorizatia de construire, dintre care cele mai importante, pe langa proiect, sunt avizele si acordurile.

DEFINITII – AVIZE SI ACORDURI

Exista doua categorii de avize si acorduri: unele se obtin de la furnizorii de utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze, telefonie, salubritate), iar altele de la diverse autoritati, privitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie) si altele. Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare cladire, ci doar cele relevante in fiecare caz, desi lucratorii de la primarie care fac aceste cereri tind sa se acopere si sa ceara cat mai multe acte, cu toate ca exista legi care definesc clar situatiile in care un anume aviz este necesar. Sunt cazuri in care unele avize sunt necesare pentru obtinerea altora. Unii avizatori cer efectuarea unei vizite la amplasament (Sanatatea Populatiei, Inspectia de Stat in Constructii, Apele Romane).

In general, durata medie de obtinere a tuturor avizelor este de 45 de zile.

Pe langa proiect, avize si acorduri, se mai pot cere de catre primarii: declaratie pe proprie raspundere ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol intr-o instanta judecatoreasca, studiu geotehnic, ridicare topometrica, acordul vecinilor, expertize tehnice, diverse studii si altele. Din nou, aceste acte sunt cerute selectiv, in functie de caz.

Costul avizelor variaza de la zero, in cazul Inspectoratului de Stat in Constructii, pana la 200-300 lei in cazul Apelor Romane.  Studiul geotehnic si ridicarea topografica pot varia intre 300 si 1500 lei fiecare, in functie de natura si dimensiunile terenului, dar un pret mediu ar fi de 800  lei. Pretul expertizei tehnice se calculeaza la metru patrat de constructie expertizata si poate fi in jur de 1 Eur/mp.

In cazul cladirilor situate in zone istorice sau pentru a realiza modificari exterioare la cladirile existente, este cerut de obicei prin certificatul de urbanism si avizul Ministerului Culturii si Cultelor. Obtinerea acestui aviz dureaza aproximativ 1 luna si taxa perceputa este de 1 leu/mp in cazul persoanelor fizice si 5 lei /mp in cazul persoanelor juridice.

DEFINITII – AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE

 

Autorizatia de construire se elibereaza de catre aceleasi autoritati ca si in cazul certificatului de urbanism, in general primariile, in baza legii 50/1991 – Autorizarea lucrarilor de constructii cu completarile si adaugirile ulterioare si a legii 453/2001 care completeaza si aduce modificari legii 50/1991. Actele necesare emiterii autorizatiei de construire sunt: certificat de urbanism, avizele si acordurile cuprinse in acesta, documentatia de autorizare a lucrarilor de constructie (D.T.A.C.), plan de amplasarea al terenului in zona, act de proprietate, cererea de  emitere a autorizatiei de construire,  chitanta de achitare a taxei de autorizare.  Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent (0,5%) din valoarea investitiei, valoare detaliata in Dezivul general intocmit de proiectantul de specialitate si care face parte din D.T.A.C. Atat autorizatia de construire cat si certificatul de urbanism trebuie semnate de primar, arhitectul sef si secretarul primariei. Durata de eliberare a autorizatiei de construire este similara cu cea pentru certificatul de urbanism, aproximativ 1 luna.

Durata totala a autorizarii, de la depunerea actelor pentru certificatul de urbanism rezulta din insumarea timpilor enumerati mai sus. Din acest motiv, este de preferat  sa se inceapa pasii necesari autorizarii cu 4-5 luni inainte de data preconizata pentru inceperea lucrarilor.

DEFINITII – PLANUL URBANISTIC GENERAL – PUG

Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

Planul Urbanistic General – PUG are caracter director si de reglementare pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala de baza – municipiu, oras, comuna -, constituind cadru legal pentru realizarea programelor si actiunilor de dezvoltare (conform Legea 350/2001, modificata si completata prin Legea 289/2006); astfel, pentru ansamblul localitatii Planul Urbanistic General – PUG cuprinde:

a) reglementari pe termen scurt cu privire la:

– stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii;

– stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;

– zonificarea functionala, corelata cu organizarea retelei de circulatie;

– delimitarea zonelor afectate de servituti publice;

– modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;

– stabilirea zonelor istorice protejate si de protectie a monumentelor istorice;

– formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor;

– precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate;

b) prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:

– evolutia in perspectiva a localitatii;

– directiile de dezvoltare functionala in teritoriu;

– traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean;

DEFINITII – PLANUL URBANISTIC ZONAL – PUZ

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

Planul Urbanistic Zonal – PUZ are caracter de reglementare specifica detaliata si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe cu prevederile Planului Urbanistic General – PUG a unei zone strict delimitate din teritoriul localitatii (conform Legea 350/2001, modificata si completata prin Legea 289/2006).

Elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal – PUZ poate fi facuta numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat de urbanism, conform conditionarilor impuse prin PUG sau care s-a emis ca urmare a solicitarii unor derogari de la RLU (regulamentul local de urbanism) aprobat; stabilirea zonelor pentru care trebuie sa se intocmeasca Planuri Urbanistice Zonale – PUZ se face de regula prin Planul Urbanistic General – PUG.

Elaborarea si aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal – PUZ este obligatorie in cazul:

– zonelor centrale ale localitatilor;

– zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale, a parcelarilor

– altor zone stabilite de autoritatile publice locale, potrivit legii.

– modificarea functiunilor zonei;

– modificarea regimului de construire;

– modificarea regimului de inaltime, a inaltimii maxime admise si a CUT (coeficientul de ocupare al terenului);

– stabilirea sau modificarea perimetrelor edificabile fata de aliniament (limita de proprietate dinspre domeniul public) si celelalte limite ale parcelelor; – extinderea perimetrului intravilan;

– organizarea retelei stradale;

– organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;

– modul de utilizare a terenurilor;

– dezvoltarea infrastructurii edilitare;

– statutul juridic si circulatia terenurilor;

– protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora;

– tipul de parcele sau/si de situatii pentru care in vederea emiterii autorizatiei de construire reglementarile urbanistice trebuiesc amanuntite printr-un Plan Urbanistic de Detaliu – PUD;

DEFINITII – PLANUL URBANISTIC DE DETALIU – PUD

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Planul Urbanistic de Detaliu – PUD are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si echipare edilitara a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, in corelare cu functiunea predominanta si cu vecinatatile immediate (conform Legea 350/2001, modificata si completata prin Legea 289/2006).

Elaborarea unui Plan Urbanistic de Detaliu – PUD poate fi facuta numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat de urbanism, conform conditionarilor din PUG/PUZ sau care s-a emis ca urmare a solicitarii unor derogari de la RLU aprobat; astfel, Planul Urbanistic de Detaliu – PUD poate reglementa:

– modificarea POT (procentul de ocupare al terenului);

– modificarea distantelor dintre perimetrul edificabil si limitele laterale si posterioara ale parcelei;

– asigurarea accesibilitatii pe parcela si racordarea la retelele edilitare;

– permisivitatile si constrangerile urbanistice privind volumele construite si amenajarile aferente;

– relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;

– compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;

– regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor (inclusiv propunerea de concesionare a terenurilor);

Elaborarea Planului Urbanistic de Detaliu – PUD si a documentatiilor pentru avizele/ acordurile aferente sunt misiuni suplimentare ale arhitectului cu drept de semnatura, neincluse in onorariul /tariful de proiectare de baza si fac obiectul unor tarifari separate.